Bezahlbarer Wohnraum: Hehres Ziel, begrenzte Mittel

Auf dem Gelände der ehemaligen Oxford-Kaserne soll sozialer Wohnraum auf Grundlage der SoBoMü entstehen. (Foto: Stephan Brinktrine)

Immer mehr Menschen wollen nach Münster – und die Politik will möglichst vielen von ihnen bezahlbaren Wohnraum bieten. Die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoMü) soll bei der Erreichung dieses Ziels helfen. Reicht das am Ende?

Es sind Geschichten wie diese, die deutlich machen, was sich derzeit auf dem Immobilienmarkt in Münster abspielt. Ein Anwalt aus Berlin kauft vor wenigen Jahren ein Mehrfamilienhaus am Rande des Kreuzviertels. In der Immobilie wohnen zu diesem Zeitpunkt hauptsächlich Familien. Einige Monate später ist das nicht mehr der Fall.

Die Mieter werden mit Geldangeboten und Drohkulissen aus dem Haus in guter Lage gedrängt. Dann folgt Phase zwei: Renovierung, in einigen Wohnungen werden die Küchen zu Wohnräumen umfunktioniert, Küchenzeilen kommen in den Flur. Heute wohnen hier Studenten in WGs – und die zahlen deutlich mehr Miete als die Familien.

An anderer Stelle werden ganze Häuser gekauft und Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt. Wer nicht freiwillig beziehungsweise gegen Geld auszieht, lebt auf einer Baustelle. “Entmietung” nennen sich solche Vorgehensweisen.

Es passiert hier

Die Liste von Fällen, in denen Investoren ihre Rendite mit fragwürdigen Methoden optimieren, ließe sich beliebig fortsetzen. Nicht irgendwo, sondern in Münster. Der hiesige Immobilienmarkt ist weiterhin in Bewegung, Corona macht da nur wenig aus. Investoren wollen ihr Kapital gewinnbringend und möglichst risikoarm anlegen. In Städten wie Münster ist das sehr gut möglich.

“Eine bedeutende Ursache für die Mietensteigerungen der letzten Jahre ist der massive Rückgang an Wohnraum unter öffentlicher Kontrolle”, meint Ortrud Philipp, Sprecherin der Linksfraktion. Tatsächlich privatisierte die Politik in den Nuller-Jahren große Bestände. Was heute der umstrittenen LEG gehört, war früher in staatlicher Hand.

Gleichzeitig ziehen in Deutschland immer mehr Menschen in Ballungsräume. Und in Universitätsstädte wie Münster, die neben Arbeitsplätzen für Hochqualifizierte auch dieses gewisse Etwas haben. Schöne Städte mit Kultur und Lebensqualität. “Dieser Trend verfestigt sich”, sagt Immobiliendezernent Matthias Peck. Bis 2040 soll die Stadt 357.000 Einwohner zählen. Das sind zehn Prozent mehr als es jetzt der Fall ist. Und die Stadt ist in den letzten zehn Jahren bereits um zehn Prozent gewachsen.

Auf einmal ist aus der bestenfalls stagnierenden die wachsende Stadt Münster geworden. Mit den bekannten Auswirkungen. Irgendwann kam das Problem auch in der Politik an. “Anfang der 2000er Jahre stagnierte die Stadt von der Bevölkerung her, damals wurden sogar Schulschließungen diskutiert”, erinnert sich Peck.

Zu Beginn der vergangenen Dekade musste plötzlich eine 180-Grad-Wende hingelegt werden. Mehr Einwohner brauchen mehr Wohnraum und eine daran angepasste Infrastruktur. In beiden Fällen steht die Stadt vor großen Herausforderungen. Das ist ein wenig so, als müsste ein Supertanker auf hoher See wenden. Kraftintensiv und langwierig.

Und dann kam die SoBoMü

“In der Stadt sollen Menschen unabhängig von ihren Vermögensverhältnissen wohnen können”, gibt Peck das Ziel vor. “Wir wollen keine mittelalterlichen Verhältnisse mit nur reichen Kaufleuten in der Stadt und Bauern, Handwerker und einfache Leute außerhalb der Stadtmauern.”

Aus diesem Grund ersann die Stadtpolitik im Jahr 2014 die Sozialgerechte Bodennutzung Münster (SoBoMü). Die wiederum umfasst ein ganzes Bündel von Einzelmaßnahmen, die teilweise recht deutlich über einen rein ordnungspolitischen Rahmen hinausgehen.

So kauft die Stadt in Münster Flächen für Wohnbebauung auf – und zwar im großen Stil. 100 Hektar waren es zuletzt. “Fünf Jahre später stellen wir fest, dass die Stadt noch nie so viel Grund und Boden besessen hat wie heute”, zählt Peck mit hörbarem Stolz auf.

Neues Bauland auf der grünen Wiese wird erst dann ausgewiesen, wenn die Stadt zu mindestens 50 Prozent Eigentümer der Flächen ist. “In über 80 Prozent der Bauverträge haben wir sogar 100 Prozent des Landes bekommen”, so Peck.

Verkauf nach Kriterien

Die städtischen Eigenheimgrundstücke werden nach bestimmten Vergabekriterien verkauft. Es zählt das Einkommen, die Anzahl der Kinder, der Wohnsitz und die Bereitschaft, ökologische Standards umzusetzen.

Für Mehrfamilienhausgrundstücke richtet sich die Vergabe danach, welcher Investor die günstigsten Mieten anbietet. Die Stadt gibt eine sogenannte Startmiete als Orientierung vor. Effekt: Investoren sicheren Mieten zu, die deutlich unter den Startmieten liegen. “Und es funktioniert”, freut sich Peck. Nur: Die Stadt verkauft nicht alle Grundstücke nach diesem Prinzip.

Bei Baumaßnahmen im Innenbereich müssen Bauherren in Bereichen mit neuem Baurecht bestimmte Vorgaben der Stadt erfüllen. Die umfassen beispielsweise die Schaffung von 30 Prozent gefördertem und weiteren 30 Prozent förderbaren Wohnraums.

Aber was kommt am Ende dabei herum? Können sich alle, die in Münster wohnen wollen, ob als Mieter oder Eigenheimbesitzer, eine Unterkunft leisten und bekommen sie diese auch? Kämpft Münster letztlich nicht gegen die Windmühlen, die auf den Kapitalmärkten in New York, London und Frankfurt angetrieben werden?

Ein Beispiel: Die vom Job-Center übernommenen Mieten für Single-Haushalte stiegen innerhalb von gut sechs Jahren (März 2014 bis August 2020) um 17,1 Prozent, während die Verbraucherpreise in diesem Zeitraum nur um 6,5 Prozent zulegten, errechnete das Pestel-Institut kürzlich. Ähnliche Zahlen gibt es reichlich – und das, obwohl Münster zugleich eine der Städte mit der höchsten Bauaktivität in Deutschland ist.

Es ist kompliziert

Der Teufel steckt oftmals im Detail. Das ist derzeit im Umfeld des Bahnhofs zu sehen. Im Hansator entstehen 300 Mikroappartements, an der Kleinen Bahnhofstraße steht das Projekt Universe mit Single-Wohnungen für Arbeitsnomaden bereits, das Bauprojekt auf dem ehemaligen Westfalen-Tankstellengelände macht schnelle Fortschritte. Sozialwohnungen? In allen drei Fällen Fehlanzeige.

Stets wurde nach bestehendem Baurecht gebaut – erst, als die Neubauten genehmigt waren, fiel der Verwaltung auf, dass zumindest im Fall der Kleinen Bahnhofstraße ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden könnte. “Wir dürfen nicht nur von der SoBoMü reden, sondern müssen sie auch anwenden”, klagte der seinerzeitige SPD-Fraktionschef Michael Jung in einer Ratsdebatte vor zwei Jahren. “Sonst können wir uns das auch sparen.” Grundsätzlich gilt nämlich: Die SoBoMü greift nur bei neuem Baurecht – eine rückwirkende Klausel wäre politisch vielleicht wünschenswert, aber rechtlich nicht durchsetzbar.

Andererseits ist der Druck auf dem Markt für Ein- oder Mehrfamilienreihenhäuser so enorm, dass es schwierig ist, hier auch Gering- oder Durchschnittsverdiener zu bedienen. Wer kann Preise ab 400.000 Euro aufwärts bezahlen? Der Traum vom Eigenheim, wie ihn sich noch die durchschnittlichen Boomer in der Breite verwirklichen konnten – in Münster ist er für ihre Nachfolger ohne akademischen Grad beziehungsweise ein entsprechendes Einkommen ausgeträumt.

Immerhin gibt es noch genug Menschen, die das nicht berührt. 2000 Bewerber auf 100 Bauplätze am Markweg sprechen eine deutliche Sprache. Die 20 Prozent Rabatt, die die Stadt auf den Marktpreis gewährt, erscheint allerdings wie ein Tropfen auf den heißen Stein.

Flucht aus der Stadt

Viele junge Familien hingegen suchen ihr Heil vor den Toren der Stadt, Überschwappeffekt nennen das Experten. In Orten wie Havixbeck und Altenberge haben sich bereits Kolonien von jungen Exil-Münsteranern gebildet. Die Krankenschwester, die mit einem Bürokaufmann verheiratet ist, kann selbst da nur noch abwinken. Denn mit den Münsteranern kommen auch steigende Preise.

Das gilt übrigens auch für den sozialen Wohnungsbau. Ein solches Paar, um bei den Personas zu bleiben, würde zuviel verdienen für einen Wohnberechtigungsschein, den immer mehr Münsteraner haben. Das Problem: “Bauherren legen die Mindereinnahmen, die ihnen durch die Sozialwohnungen entstehen, auf die anderen Wohnungen in einem Objekt um”, sagt ein stadtbekannter Architekt – aber nur im Hintergrund. Das bedeute, dass das Wohnungsangebot im mittleren Preissegment ausgedünnt werde. “Quersubventionierung gibt es”, räumt auch Peck ein.

Immerhin: Der Trend beim sozialen Wohnungsbau zeigt leicht nach oben. Der in der Betrachtung oftmals vernachlässigte Bestand scheint die Talsohle durchschritten zu haben. Die Pressestelle der Stadt verkündete unterdessen im Dezember Rekordwerte bei den bewilligten Sozialwohnungen, über 500 Stück, zu einem großen Teil auf den Konversionsflächen in Oxford- und York-Kaserne.

Aber: Die städtische Wohn + Stadtbau erstellt einen Großteil der Sozialwohnungen. Hier sei angemerkt, dass öffentliche Bauherren im konkreten Fall einen Rabatt von der Bima erhalten.

Trotzdem erstellen öffentliche Bauträger einen signifikanten Teil der Sozialwohnungen in der Stadt: 2018 waren es 25 Prozent, 2019 exakt die Hälfte und im vergangenen Jahr gar 75 Prozent, teilte die Verwaltung auf Anfrage mit. Sozialwohnungen sind augenscheinlich Kryptonit für renditeorientierte Investoren.

Druck zu groß?

Am Ende stellt sich die Frage, inwieweit eine Stadt wie Münster sich gegen den Druck des Kapitals und der Binnenmigration erwehren kann. In der SoBoMü ist von einer “Dämpfung” der Preise die Rede. “Die Stadtpolitik kann Weichen stellen, um das in die richtige Richtung zu lenken”, sagt Peck. “Die Zahlen aus den letzten fünf Jahren sprechen dafür, dass wir auf einem guten Weg sind.”

Die neue Koalition aus Grünen, SPD und Volt hat bereits angekündigt, die SoBoMü “modifizieren” zu wollen. “Wir wollen ein Münster, das für alle offen ist”, sagt Lia Kirsch, wohnungsbaupolitische Sprecherin der SPD-Fraktion. Wichtig sei der Bau von neuen, bezahlbaren Wohnungen. So soll unter anderem die Wohn + Stadtbau mit 50 Mio. Euro Eigenkapital ausgestattet und auf die Gewinnabführung an die Stadt verzichtet werden. Die Grundstücke für Mehrfamilienhäuser soll die Stadt nur noch in Erbpacht vergeben, eine Milieuschutzsatzung ist ebenfalls auf der Agenda. Ein Schritt in die richtige Richtung, sagt Linkspartei-Frau Philipp. Aber: “Das allein wird nicht reichen, zusätzlich müssten beispielsweise die Quoten für öffentlich geförderten Wohnraum bei der sozialgerechten Bodennutzung erhöht werden.”

Letztlich also bezahlbarer Wohnraum für alle? Es drängt sich das Bild eines leck geschlagenen Bootes auf, dessen Insassen unermüdlich Wasser schippen und so gegen den drohenden Untergang ankämpfen. Doch es läuft immer ein klein wenig mehr Wasser in das Boot als sie wieder hinausbefördern können.

Ob das nicht auch auf den Immobilienmarkt in Münster zutrifft? Peck: “Mehr als 20 Jahre galt die Maxime, dass die private Wirtschaft schon freiwillig in den sozialen Wohnungsbau investieren wird. Das hat leider kaum funktioniert und wir haben erhebliche Defizite, die wir jetzt ausgleichen müssen. Wir müssen noch mehr in den preisgünstigen Wohnungsbau investieren. Aufhören zu schippen ist keine Alternative!”

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